原标题：强烈不建议买公寓的四大理由，希望你能谨记！

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方，36氪经授权转载

虽然大胡子老师曾多次强调公寓不能碰，但总有粉丝跃跃欲试，毕竟公寓“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”的卖点总是更撩人。

不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，而且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少轻松即可上车。

但，公寓真有这么好吗？

这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。

公寓，真的“商住两用”吗？

从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。

但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。

首先，这种钻空子催生的产品处境就很微妙，名不正言不顺必定像无根浮萍，随便往水里扔点石头，也就散开了。

2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比暴跌71%；

2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比暴跌94.6%

很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。

我们都知道，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位），这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。

那么，回归居住属性，公寓表现如何呢？

几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，平面图一般是这样的：

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长长的走廊两边镶满一个个隔间，但至少有一面是向阳的，像下图这种塔式结构就更差了：

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居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。

日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。

而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。

除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。

而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。

比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；

居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

这样以后，由于室内本就阳光不到、通风不畅，你可能需要空调+抽风机+烘干机三管齐下才能维持基本生活，那每月水电费就要蹭蹭直上七八百，一年光水电费就用掉一台iphone X。

那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。

杂乱的进出人员，商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。

综上，既没有落户和学位加持，也没有居住品质和办公价值，就相当于花上几十上百万买一个“床位”，还要每年花一台iphone X的钱养它，你还真不如直接租房。

公寓，真的便宜吗？

可能很多人会说，我知道公寓比不上住宅，但是总价便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。

也对，总价低可能是公寓唯一的优点了，但不意味着这笔买卖划算。

你知道吗？

首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；

而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。

举个例子，假设公寓单价和住宅都是1万/㎡，你有30万的上车成本。

从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。

从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。

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而，从持有年限看，公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；

住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。

从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。

综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。

公寓，真能赚钱吗？

看到这可能还是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。

首先，肯定一下，投资房产的思路没问题，但不是所有的房产都是潜力股。

我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。

首先，租金回报是比较显而易见的，仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机，每个月源源不断涌出“现钱”。

但是每个月能印多少钱呢？

下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况