编者按：本文来自微信公众号：和讯房产，（ID：hexunhouse），作者： 徐帅，36氪经授权转载

随着年报披露季接近尾声,上市房企悉数亮出了去年的“成绩单”。

2018年，房地产交易规模再创新高，万科、恒大、碧桂园全年销售额突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。此外，众多房地产企业抓住了销售的窗口期，业绩出现了大幅提升，也纷纷跻身千亿阵营。时至今日，千亿房企的阵营扩展至30家。而千亿的规模也早已经成为房企发展中的一道重要分界线。

虽然千亿队伍不断扩容，但市场环境与政策环境均出现微妙的变化，房地产行业的发展逻辑也在悄然生变。跨过千亿级门槛之前，规模扩张是房企们唯一的行动目标，高周转、高负债成为扩张利器，而加入千亿俱乐部后，高周转、高杠杆、高负债背后的问题逐渐显现，随着行业不断调整，曾经立下汗马功劳的扩张利器带来诸多风险。如何在质和量间取得平衡，成为房企们不得不面临的难题。

“高周转”“三四线”成制胜法宝

克尔瑞数据显示，2018年，千亿房企数量达到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了较大幅的增加。其中，阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等13家房企都在今年迈入千亿房企行列。

2018年1000亿-3000亿规模房企业绩情况（亿元）

数据来源：CRIC、企业公告

随着房地产市场分化越来越明显，众多房企逐渐达成共识，要甩开竞争对手唯一办法就是“快”。

“4个月卖楼，5个月回款，6个月现金流回正，8个月再投资。”，凭借对地产大势的准确判断，碧桂园成为三四线之王，其高周转模式被业界奉为弯道超车、跨越千亿的法宝。

如今，高周转已成为千亿房企最普遍的做法。纵观13家房企，其共性是，此前几年均有较大的扩张动作；在三四线都曾加大投入，大部分已经开始全国化布局。

蓝光发展依靠高周转推动增长，拿地“3个月开工，4个月开盘，当月去化率达到60%，一年内项目现金流回正”的“3461模式”为其业绩增长保驾护航。

作为碧桂园模式的拥趸，中梁同样希望将高周转用到极致。2016年中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

而引入碧桂园“双斌”阳光城更不必说，2016年起，此前销售额不足500亿的阳光城加速拿地，开启高周转模式。2017年其斥资774亿元新增120个土地项目，当年最后两月狂揽48宗地。

前碧桂园的首席财务官、现任阳光城集团执行副总裁的吴建斌称，“有规模才有地位，规模落伍的企业，几乎没有行业话事权，没有市场地位，融资时，银行不仅不会给更好的融资条件，政府也不会把你当一回事。”带着前东家的经验，吴建斌帮助这家闵系房企实现了千亿销售额野心。

布局方面来看，大部分新晋千亿房企，也一直以碧桂园为学习榜样，扎根于三四线城市进行布局，在近两年棚改货币化政策利好下，规模得到了快速发展。由于一二线城市限购限售政策严厉，众多处于高速扩张阶段的房企选择深耕三四线。

前几年，随着棚改政策大力度的推行，房企的大量入驻，三四线城市房价也出现了快速上涨的现象。三四线城市的楼市空前的增长，也是众多房企加入千亿俱乐部的重要原因。

高负债成双刃剑

欲戴王冠，必承其重。地产行业，规模为王的规则从未改变过，但激进扩张就意味着高负债、高杠杆，企业流动性风险居高不下。

据媒体报道，13家新晋千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数。2018年半年报显示，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%，阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

对于房地产行业的高负债，舆论从未停止过担忧。

高负债应该结合周期来看，2015-2017年的这轮楼市大牛市中，此时高负债是良药。房企排名格局发生了翻天覆地的变化。能不能顺周期、加杠杆，成为战略上的首选项。部分企业抓住市场上行期的机会，大举拿地，玩转高负债的房企脱颖而出。

但是，当前的房地产市场，房企的策略从原有“变更大”演变为“活下去”。原先的“高负债”意味着“高利润”，而现在的“高负债”意味着“高风险”。

此前高负债建立了赫赫战功，但是并不意味着还能适应如今的形势。巨额的资金成本，低迷的项目盈利能力等，都在昭示一个事实，房企若坚持高负债之路，将会停滞不前甚至倒退。